Жители большинства многоэтажек Черногорска регулярно сталкиваются с массой проблем, начиная от протекающих крыш, ободранных стен в подъезде дома, заканчивая убитыми в хлам дорогами во дворе, разрушенными детскими площадками и огромными лужами.
- Так что сделаешь, денег нет в бюджете города, у управляющих компаний тоже нет, только терпеть и надеяться остаётся…, - так говорят горожане, более менее разбирающиеся в хитросплетениях коммунального хозяйства.
Послушаешь и вроде бы – как не согласиться? Ведь, правда, что городская казна бедная, средств на ремонт дворов у неё нет. Как и правда, что в УК тоже нет средств на капитальные ремонты многоэтажек. Остаётся терпеть и надеяться, что когда-нибудь всё изменится в лучшую сторону…
Но так ли это?
Оказывается, если у дома есть активный и знающий управдом, то многие проблемы можно решить, не прибегая к помощи мэрии и УК.
Об этом лет пять назад узнала из материала красноярского журналиста Андрея Мужщинского, который он отправил на конкурс профмастерства «СибирьПРО». Примечательно, что Андрей не просто рассказывал о чьём-то опыте, он говорил о себе и своих домах, где уже много лет сначала в одном, затем в другом работал управдомом.
Так что его советы – это реально действующие рекомендации, которые прошли обкатку на практике.
Кстати, года три назад Андрей завёл в «Дзене» свой блог «В городе жить», посвящённый коммунальному ликбезу. Из публикаций Андрея Мужщинского можно узнать, что такое работа ответственного управдома. Что он может и какие рычаги воздействия имеет. Как собрать людей на общее собрание и как решать проблемы с ресурсоснабжающими организациями. Словом, этакий путеводитель для ответственного старшего по дому, который желает работать, но не всегда знает, как это правильно сделать.
Валентина КОРЗУНОВА
КАК ОТРЕМОНТИРОВАТЬ ДОМ, ЕСЛИ НА СЧЕТУ НЕДОСТАТОЧНО ДЕНЕГ?
ИНСТРУКЦИЯ ОТ УПРАВДОМА
Журналист, общественник и управдом Андрей Мужщинский рассказывает, где можно найти деньги на ремонтные работы в многоквартирном доме.
И вот тебя избрали председателем совета дома, и вот ты, такой активный, хочешь исправные трубы в подвале, рабочую электрику в щитовых, не протекающую крышу и уютный двор, где могут играть твои и соседские дети. «Жители доверили совету дома распоряжение деньгами текущего ремонта, сейчас мы с коллегами быстро заставим деньги, накопленные на счету дома, работать», - думаешь ты.
Но потом, когда погружаешься в финансовые вопросы, узнаешь, что в год на нужды текущего ремонта собственники платят около 200 тысяч рублей (и это при условии, что собираемость 100-процентная, по факту получается меньше). А на то, чтобы крышу, инженерку, двор и подъезды с фасадом обновить (дом-то старый) - необходимо не менее пяти миллионов. В общем, при нынешнем тарифе копить лет 25. На капремонт надежды нет, ибо в ближайшие пару лет, согласно программе капитального ремонта, размещенной на сайте регионального оператора, намечен один вид работ, следующий - как минимум через 10 лет.
«Где взять пять миллионов?», - в панике думаешь ты с активом дома…Безусловно, самый очевидный вариант - провести общее собрание и повысить тариф на текущий ремонт. При этом повышение временное. Скажем, нам надо откапиталить кровлю, причём тянуть нельзя, сделать в текущем году. Составляем смету, смотрим, сколько есть на счету дома денег, сколько не хватает. И делим эту сумму на количество квадратных метров в доме и на количество месяцев, за которые надо собрать средства. Получается, что, к примеру, в течение года нам надо за жилуслугу платить не привычные 18.15 рублей с квадратного метра, а 20.15. И если соседи согласны, закрепляем это в протоколе общего собрания. Там же прописываем, что как только будет собрана необходимая сумма, тариф возвращается на прежний уровень.
Любые ремонтные работы в доме можно делать только по решению общего собрания
Я знаю несколько домов в Красноярске, которые по этому пути пошли. Правда, как показывает практика, абсолютное большинство людей против каких-либо повышений квартплаты. «Мы, -безапелляционно говорят они, - и так платим много». Да и такой вариант подходит только для разовой акции. Собрать на крышу, или на подвал, или на подъезды. А когда надо ремонтировать весь дом? Тогда временного повышения явно будет недостаточно.
Можно, конечно, заставить работать общее имущество. Сдавать его в аренду, а на доходы проводить ремонт. Но этот вариант хорош, когда твой дом находится на первой линии (вдоль центральной оживленной улицы) - тогда ты можешь отдать под рекламу стены, или запустить в подвал предпринимателей, чтоб те открыли торговую точку. Я думаю, у многих управдомов на слуху опыт дома №104 и 68 по пр. им. газеты «Красноярский рабочий». Председатели этих сталинок Наталья Александровна и Галина Николаевна прошли огонь, воду и медные трубы, чтобы их дома начали зарабатывать. Они отсудили у администрации города подвалы и другие места общего пользования, которые город сдавал в аренду. Вырученные деньги позволили не только отремонтировать дома и преобразить дворы, но даже компенсировать часть обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги. Счета приходят, но жители оплачивают из своего кармана только часть из них, остальное покрывается за счёт доходов дома.
Правда, домов с коммерческим потенциалом в городе немного, можно пересчитать на пальцах. У большинства многоэтажек доход от сдачи мест общего пользования в аренду колеблется от нескольких сот рублей до нескольких тысяч. Эти многоэтажки интересны только провайдерам…
Детскую площадку обновили своими руками, привлекали деньги жителей и спонсоров.
Итак, на ремонт дома нужно больше пяти миллионов. Как быть? Во-первых, смириться с тем, что все проблемы дома одномоментно не решить. во-вторых, сесть и наметить план действий и начинать искать деньги для воплощения задумок в жизнь.
Именно так я и сделал, когда стал старостой дома № 45 по ул. Вавилова.
У меня до сих пор лежит лист формата А4, составленный в 2013 году, где я перечислил все необходимые дому ремонтные работы, от крупных, таких как замена труб в подвале, до небольших – замена почтовых ящиков и обрезка деревьев.
Когда список был готов, то мы с активом обсудили, какие работы могут подождать - к примеру, крыша не течет, подъезды тоже ещё послужат, - а какие требуют первоочередного внимания. Считал и продолжаю считать, что первым делом необходимо инженерку в порядок привести, а потом уже лоск наводить: красить фасады и благоустраивать дворы. Если вдруг потечет аварийная крыша или замкнет ветхая электрика, то от отремонтированных подъездов и следа не останется. Придётся снова тратить деньги на приведение их в порядок.
С замены труб в подвале наш новоизбранный совет дома начал свою работу.
Помню, провели общее собрание, решили потратить накопленное на счету на полную замену сетей водоотведения, ну и двери на входы в подвал поставить. А то в 2012-м теплоэнергетики нам общедомовой узел учета тепла и горячей воды поставили, надо было исключить доступ к нему посторонних.
Параллельно написали заявку на субсидию из бюджета. До того, как вступила в действие новая система капремонта с ежемесячными взносами, была муниципальная программа 40а, по которой делали капремонт в домах. Нашу заявку одобрили, в доме заменили не только систему водоотведения, но и смонтировали новые сети горячего и холодного водоснабжения, а также теплоснабжения. Сэкономленные таким образом деньги дома мы потратили на ремонт лестниц в подъезде.
К слову, программа 40а действует до сих пор, из бюджета города можно получить субсидию на те виды капремонта, которые регоператор не делает. Например, усиление несущих конструкций и фундамента. На прошедшем в октябре заседании общественного совета по вопросам ЖКХ представитель департамента городского хозяйства администрации Красноярска заявил, что в 2021 году планирует предоставить такую субсидию 13 домам.
Из бюджетных программ, в которых можно принять участие, сегодня также действует федеральная программа «Формирование современной городской среды», благодаря ей можно отремонтировать придомовую территорию.
С соседями красим малые архитектурные формы
Мы, кстати, детскую площадку обустроили и дорогу около дома отремонтировали, но другим путем. Когда знакомились с кадастровым планом, оказалось, что земля под домом в свое время была сформирована таким образом, что ни дворовой проезд, ни сам двор дому не принадлежат, это муниципальная территория. Тратить деньги собственников нельзя.
Убитый асфальт заменили за счет бюджета: так как это муниципальная земля, то дорога автоматически считается межквартальным проездом. А за них в краевом центре отвечает мэрия. Каждый год из бюджета выделяются средства на ремонт межквартальных проездов. Нам повезло год на второй или третий переписки с чиновниками.
Снос аварийных деревьев на детской площадке мы тоже поручили мэрии, ее же территория. Как и с дорогой, дело это оказалось долгим. Около 10 обращений, пара лет ожиданий, и сотрудники муниципального «Управления зеленого строительства» все-таки заехали в наш - не наш двор, выкорчевали высохшие деревья и обрезали разросшиеся тополя.
Новые качели во дворе поставили благодаря спонсорам. В 2016 году на правом берегу была война жителей улиц Академика Вавилова и Семафорной с застройщиком - компанией «Сиблидер». Причина противостояния - внесение изменений в проект планировки микрорайона. В отличие от тех жителей, что встали в глухую оборону, мы решили пойти с застройщиком, который планировал недалеко от нашей пятиэтажки построить свои высотки, на диалог. Договорились, что наша детская площадка, которая находится на муниципальной земле, будет сохранена. Ударили по рукам, застройщик подарил нам детский городок, песочницу, карусель, лавочки, строители смонтировали комплекс, жители покрасили старые сохранившиеся советские МАФы.
В этом году удалось уговорить художников (участников фестиваля «Крась», которые методично разрисовывают фасады домов на Вавилова, превращая стены хрущевок в экспонаты уличной арт-галереи) заглянуть во двор и украсить выходящую на площадку стену здания полиции. Получилось красиво.
В общем, тотальная нехватка средств вынудила осваивать азы фандрайзинга. Участвовать во всевозможных городских проектах (помните, когда главой города был Эдхам Акбулатов, запустили проект «Турник в каждый двор»? Мол, хотите брусья и турники - оставьте заявку. Мы оставили. И получили свой небольшой спортуголок за бюджетный счет). Искать спонсоров. К слову, спонсором может быть не только застройщик, который планирует стройку рядом с вашим домом. Им может быть предприниматель, который держит офис или торговую точку на первом этаже многоэтажки.
Так, однажды ко мне, как к председателю совета дома обратилась владелица парикмахерской на первом этаже. «Приводим в порядок документы, нужно согласие собственников», - сказала она. Показала все бумаги, разрешения, в общем, убедился, что все у нее законно, дал добро. «Но, - говорю. - Раз мы, жители, идем вам навстречу, может, и вы нам чем-нибудь поможете?». Она: «Не вопрос, если все в разумных пределах». Договорились, что она заменит почтовые ящики во всех подъездах. Цена вопроса с установкой и доставкой тысяч 20 была.
Отремонтировали фасад за счет бюджета города и покрасили его фиолетовый цвет
Однако предприниматель предпринимателю рознь. Когда переехал в другой дом, где тоже стал старостой дома, ко мне обратился бизнесмен, который хотел открыть магазин на первом этаже. Пришел, чтобы подружиться: «Что сделать, чтобы жители дали добро?» «Нам бы забор установить», - мечтаю вслух. «Не проблема», - сказал тот. «Но, - говорю, - для согласия еще надо все разрешающие документы посмотреть». Потом предприниматель перестал выходить на связь. Забора нет, а магазин заработал. Вступил в переписку с мэрией, которая занимается вопросами перепланировки и перевода жилого в нежилое. Ни первое, ни второе не сделано бизнесменом. Нарушение. «Будем обращаться в суд», - написали сотрудники мэрии. Прошло уже три года, до сих пор обращаются, управляющая компания тоже не чешется. Я же принципиально не хожу в этот магазин, как говорится, голосую рублем.
P.S. А теперь, собственно, о том, как сделать текущий ремонт, если средств на счету дома недостаточно. Как я уже писал в первой, второй и третьей колонке: ничего ни от кого не ждать и методично делать свое дело, искать возможность везде, где только можно. Работать с жителями, предпринимателями и чиновниками. И запастись терпением.
ИСПОВЕДЬ УПРАВДОМА
«Ни от кого ничего не ждать»: как я стал управдомом, сколько раз соседи и УК посылали, и зачем продолжаю это
«...Андрей, на кого же ты нас покидаешь, — увидев меня, грузящего вещи в машину, спросила соседка Лариса (три года назад мы с семьей переехали из дома №45 на улице Вавилова, где и произошло мое крещение в управдомы). - Кто теперь будет пинать УК, чтобы работала?»
Это был первый раз, когда соседи напрямую и лично выразили мне благодарность. В этот момент стало понятно, что все, что я делал как управдом, нужно было не только мне, но и соседям.
Эта слава поймала меня в доме, куда переехал. Прежние соседи меня так разрекламировали, что новые быстренько избрали меня председателем совета дома… Интересно, что формально я остался старостой и прежнего: нового председателя там не выбрали, но так как в том доме я больше не собственник, то голоса не имею. Продолжаю руководить неформально, тем более все вопросы про ЖКХ прежние соседи задают мне. Как-то так.
Признаюсь честно, стал управдомом вынужденно. Когда переехал в 45-й дом и познакомился более тесно с особенностями этой пятиэтажки, понял, что проблем там за годы накопилось предостаточно. Думаю, картина, знакомая многим. А когда появился первый ребенок, стало очевидно, что вонь из канализации, разрушенный двор - не лучшая атмосфера для взросления дочери. Так все и завертелось…
Оглядываясь назад, понимаю: сделано много.
Отремонтировали фасад за счет бюджета города и покрасили его в фиолетовый цвет!
В прежнем доме полностью заменены трубы в подвале (холодное и горячее водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение), капитально отремонтирован фасад, благоустроена детская площадка, там сейчас гуляют дети со всех окрестных домов. А на торце дома мастера начали рисовать картину. Название у нее очень символичное - «Наш дом как сад». Ее авторы - омские художники - попытались показать, что комфорт в доме зависит прежде всего от самих жителей, от их усилий по поддержанию порядка и наведению красоты.
В новом доме тоже есть первые результаты: пересобрана система водоотведения, обустроен минисад с елками, соснами, кедром, яблонями, вишней и сотней цветов. В следующем году откапиталим фасад, причем обновим не только стены, но и отмостку, входные группы - существующие крыльца не отвечают требованиям. Площадки крылец настолько крошечные, что, если на крыльцо поднялся ребенок, а кто-то решает выйти в этот момент из подъезда, то ребенка отбросит этой дверью на землю, а взрослый, может, и устоит, но точно пострадает. Опасные ситуации случались не раз. Фонд капремонта сопротивлялся увеличению видов работ, но удалось их уговорить, ссылаясь на требования федерального закона. Если уж ремонтировать фасад, то по полной, устранив все проблемные моменты.
Но сколько еще не сделано… Сколько всего не получилось реализовать...
Ключевое, что понял для себя за эти восемь лет: не надо ни от кого ничего ждать. Не оправдаются ожидания. Сколько раз я реально злился и обижался на соседей, которые просто отказывались голосовать на общем собрании. От них ничего не требовалось, даже о повышении квартплаты речи не шло, в общем, им эта подпись ничего не стоила, а у меня кворум висел на волоске. Без набранного кворума голосов ни деньги с текущего ремонта и счета, где аккумулируются доходы от сдачи в аренду мест общего пользования, не потратишь, ни в бюджетную программу не войдешь - в общем, ничего в доме не сделаешь.
Были и те, кто просто посылал на известные три буквы. В каких формах меня только не посылали за эти годы. Надо смириться, что недовольные будут всегда, и просто делать свое дело - делать до тех пор, пока есть силы и желание…
«Андрей, а помнишь, я не верила, что можно что-то изменить, — как-то сказала мне соседка с пятого этажа Вера Ивановна (из 45-го дома переехал, но бывших соседей встречаю часто, беседуем). - Я даже подписывать не хотела ничего, смысла не видела. Сейчас вижу, что смысл был. Спасибо тебе!».
Андрей МУЖЩИНСКИЙ,
фото автора
